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La fermeture résidentielle en question

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07 sept. 2013
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Dernier article en date: « Les villes à l’épreuve de la fermeture résidentielle : Des territoires fragmentés face à l'enjeu de la durabilité »
06 sept. 2013
« Les villes à l’épreuve de la fermeture résidentielle : Des territoires fragmentés face à l'enjeu de la durabilité »                                                                                           -  Cassandre DEWINTRE -

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             Introduction


- La multiplication des ensembles résidentiels fermés et sécurisés, en lien avec les dynamiques de métropolisation dans un contexte de renforcement de la mondialisation, a été largement analysée comme une manifestation de fragmentation urbaine, voire, dans les cas les plus extrêmes, de sécession. Elle est révélatrice, dans les espaces qui ont été les premiers marqués par cette dynamique, d’une tendance forte des classes supérieures, voire des classes moyennes, à se démarquer du reste de la société ainsi que « des principes communs de gestion de l’agglomération » pour former une enclave sécurisée, fondée sur une recherche de d’«entre-soi » et d’affinités de style de vie (gated communities)[1]. Ce phénomène a été analysé comme un risque d’éclatement spatial s’accompagnant d’une perte de cohésion sociale et urbaine, comme une menace pour la ville prédite à « devenir, à terme, une somme de territoires à forte connotation identitaire, désengagés de toute référence globale »[2], dans des contextes où la pauvreté et les écarts sociaux vont en s’accroissant.


- Que ce soit la volonté d’entre soi, d’autonomie, de sécurité ou tout simplement de  bien-être, les trajectoires des populations sont diverses et variées et impliquent l’étude systématique de chaque territoire touché par le phénomène. Enjeu social et culturel en premier lieu à travers le risque de désaffiliation sociale, et, du point de vue des pratiques et des représentations, d’une perte d’urbanité entendue comme «mode d’être à la ville, comme système de représentation et comme construction collective qui rend possible la convivialité entre différents groupes, entre différentes populations usant d’espaces communs»[3] et donc publics. Enjeu urbain et politique en second lieu. En effet, la réduction des espaces publics au profit des espaces privés, les entraves à la circulation des individus ainsi que la gestion de ces espaces fermés interrogent la gestion publique de la ville. A l’échelle métropolitaine, la question se pose aussi de la «disparition d'un système de fonctionnement, de régulation et de représentation»[4]face au risque de sécession urbaine.

               

- La multiplication des fermetures résidentielles et leur expansion dans des villes du « Nord » comme du « Sud », grandes ou moyennes, font de cette question un enjeu crucial de société. Il existe en effet une forte demande sociale au sein des collectivités locales pour une meilleure connaissance de ces territoires fermés, généralement mal connus et abordés à travers la littérature sur les villes américaines ou latino-américaines. Dans quelle mesure cette dynamique fait-elle peser un risque de fragmentation sociale aux villes ? Prend-elle son sens dans une recherche de sécurisation de l’espace et de distanciation sociale ou s’inscrit-elle dans des mobilités résidentielles, des pratiques et des représentations plus ordinaires ? Dans quelle mesure cette forme urbaine participe-t-elle à l’étalement urbain et en quoi pose-t-elle un problème pour la gestion et la gouvernance urbaines ?

2-      La mondialisation du phénomène


- Le réseau de recherche pluridisciplinaire et international sur les gated communities crée par G.Glasze a permis d’appréhender l’étendue du phénomène via quatre grandes manifestations scientifiques en 1999 à Hambourg, en 2002 à Mayence, en 2003 à Glasgow et enfin en 2005 à Pretoria. Celles-ci ont servi à fixer des foyers de forte croissance des enclaves résidentielles : Les Etats- Unis, et l’Amérique latine (Glatsze, Webster et Frantz)[5]. Ainsi, les Etats-Unis représentent un des territoires les plus étudié notamment au travers des espaces de la Sunbelt. Une dizaine de chercheurs, essentiellement européens, ont étudié le sudest (Caroline du sud, Floride, Géorgie, Texas) [J.Chevalier, S.Low][6] et le sud-est (Arizona, Californie) [K.Frantz, T.Frazier, R.Legoix, S.Degoutin][7], permettant une très bonne connaissance des modèles d’enclosure aux Etats-Unis. C’est en effet le territoire de genèse de recherche sur cette thématique avec notamment les travaux de J .Blakely et G.Snyder[8] en 1997, chercheurs qui ont débuté le recensement des enclaves résidentielles et ont ainsi permis de constater le poids de ce processus (20000 gated communities abritant 8 millions d’habitants à la fin des années 90). Leurs travaux et plus tard ceux de nombreux autres chercheurs ont mis à jour les rouages du processus ; En premier lieu le développement d’une gouvernance privée souhaitée par les communautés de résidents. Les gated communities aux Etats-Unis seraient donc la conséquence des ambitions sécessionnistes ou plus généralement d’entre soi des populations américaines. Concernant ensuite la  diffusion spatiale de ces espaces résidentiels, on peut trouver les foyers d’origine dans les régions propices aux « migrations de retraite ou de loisir balnéaires de la Sunbelt »[9]. Nous retrouvons donc ce processus dans des états comme la Californie, la Floride ou le Texas, où l’ambition des populations et même la nécessité résident dans la présence d’un environnement tranquille, sûr et propice au bien-être. Néanmoins, et c’est tout l’intérêt du cas américain, ces enclaves se sont diffusées à tout le pays en se positionnant dans les aires métropolitaines que ce soit en zone périurbaine, mais également, comme l’a exposé Chevalier dans les centres urbains par l’intermédiaire des différentes politiques de rénovation urbaine des centres dégradés. En ce sens, et malgré la présence de foyers très propices au développement de ce modèle d’habitat, la localisation des gated communities reste très ubiquiste et semble marquer au fur et à mesure de son développement, une diversification de ces formes et populations. En effet, en parallèle au principe d’urbanisme affinitaire développé notamment par Ghorra Gobin[10], des chercheurs comme Renaud Le Goix[11] ont invoqué une diversification sociale des populations résidentes avec de plus en plus de gated communities ouvertes aux bas revenus. Ce modèle résidentiel n’est donc plus cristallisé dans une image de cage dorée comme il l’avait été dans les différents articles de la communauté journalistique.


- L’Amérique latine ensuite se présente comme le deuxième grand foyer de localisation des enclaves résidentielles fermées. Développé sur les bases d’une très forte inégalité sociale mais aussi de très forts taux de violence et de criminalité, ce modèle résidentiel connaît un remarquable essor en Colombie, en Argentine et surtout au Brésil (M-F.Prevot-Schapira 1999)[12]. Caractérisés par une fragmentation urbaine inscrite dans les modes d’habiter des populations, ces pays observent une limitation très nette entre espace privatif et espace public. De nombreux chercheurs tels que le pionnier en la matière T.Caldeira[13] ou encore Menna Barretosilva, Becker, Reis ou De Souza e Silva ont montré l’importance de la recherche d’entre soi social des populations brésiliennes génératrices du modèle de fermeture résidentielle. Mais outre la prééminence de ce phénomène au Brésil, nous avons pu constater sa diffusion en Argentine (G.Thuillier)[14], au Mexique (Kanitscheider, Giglia, Guerrien, Scheinbaum)[15], au Pérou (Plöger)[16]ou encore en Colombie (F.Dureau)[17], où le produit immobilier sécurisé situé majoritairement dans les grandes agglomérations se destine de plus en plus aux classes moyennes qui souvent perçoivent ces ensembles sécurisés comme favorisant le processus d’ascension sociale. Porteurs de différentes dénominations : les condominios fechados au Brésil, les barrios cerrados en Equateur, les con juntos cerrados en Colombie ou les country clubes en Argentine, ces modèles résidentiels se banalisent et semblent même se systématiser, témoignant d’un « cloisonnement croissant entre les différentes parties de la ville »[18].


- Outre ces deux pôles de développement et de recherche, des travaux commencent à apparaître concernant les continents européen, africain et asiatique. Néanmoins, le phénomène semble ici limité car peu abordé par la recherche et surtout moins visible en proportion par rapport au processus se déroulant dans les territoires décrits plus haut. L’Afrique tout d’abord, connaît une croissance importante du phénomène surtout dans des zones de cohabitation entre différentes ethnies. Les écarts sociaux, le racisme latent et les faits de violence sont les facteurs favorisant la diffusion d’enclaves résidentielles fermées sur ce continent. L’exemple le plus frappant en la matière est le succès remporté par la fermeture résidentielle en Afrique du Sud. Pérouse De Mont Clos[19]parle de modèle de l’architecture du bunker, tant ces espaces résidentiels sont fortifiés et pourvus en matériaux sécuritaires. Benit[20], Jurgens ou encore Landman ont mis en évidence cette volonté d’entre soi des classes aisées en Afrique du Sud, influencée par un marché immobilier de la fermeture très puissant dans le pays. D’autres pays, toutes proportions gardées, sont touchés par la fermeture comme le Nigéria (Oluseyi)[21], le Ghana (Grant)[22]ou l’Egypte (G.Meyer)[23]. Nous retrouvons ces modèles résidentiels toujours localisés dans des grandes aires urbaines et dans des zones cosmopolites. Les états se montrant souvent impuissants face au développement de ces enclaves, accusent celles-ci de reproduire un schéma de ségrégation raciale et sociale et de faire replonger le pays au temps du colonialisme. Les intellectuels d’Afrique du Sud crient souvent au scandale en prévenant du risque de retour à l’apartheid et aux montées des violences conséquentes aux déséquilibres sociaux et à la fragmentation urbaine.


- L’Asie ensuite, tout comme l’Europe, présente un développement beaucoup plus lent de ce phénomène. Au niveau du continent asiatique, c’est le monde arabe qui admet en plus forte proportion l’implantation de la fermeture. Au Liban notamment, ce sont les différents conflits armés qui ont servi de terreaux fertiles à l’élaboration de ces forteresses résidentielles. C’est donc ici l’insécurité qui a primé dans le développement de la fermeture jusque dans les années 1990[24]. Depuis, tout comme l’Asie du Sud et l’Asie Orientale, le développement de la fermeture résidentielle s’est appuyé sur l’influence notamment du modèle étatsunien et du succès rencontré par celui-ci auprès des populations. On peut donc parler dans ce cas d’un intérêt financier certain de la part des promoteurs immobilier comme facteur de diffusion. Ainsi, la fermeture touche, depuis une vingtaine d’années l’Inde (Dupont)[25], l’Indonésie (Leisch)[26], la Chine (Giroir.G)[27] ou encore l’Australie (Billard, Madoré)[28] de manière encore très limitée dans les zones urbaines à forte concentration en population.


- L’Europe enfin, qui concerne plus directement notre étude, n’a connu que plus tardivement la fermeture résidentielle. Néanmoins, celle-ci semble se développer assez rapidement selon Jaillet[29]. Les principaux foyers sont d’une part la péninsule Ibérique (R.Wehrhahn)[30] et notamment la capitale de l’Espagne Madrid, ainsi que l’Europe orientale (A. Al-Hamarneh)[31]et notamment la ville de Moscou depuis la chute du régime soviétique. Développé à partir des années 1980 pour l’Espagne et le Portugal, 1990 pour les pays de l’est, le modèle de la fermeture s’est installé dans les aires métropolitaines, loin des centres-villes. Ces espaces clos regroupent des populations essentiellement aisées dans les deux cas. Néanmoins, la recherche d’entre soi des populations russes aisées est plus marquée et les nouveaux riches ayant fait fortune après l’éclatement de l’URSS, cherchent à afficher ostentatoirement leurs richesses. L’édification de véritables forteresses ultra sécurisées est donc un moyen pour ces populations de mettre en avant leur ascension sociale, leur réussite fulgurante. Outre la Russie, les chercheurs, dans une moindre mesure, se sont aussi intéressés à la Hongrie (Bodnar)[32], à la Bulgarie ou à la Pologne où les facteurs de développement de la fermeture résidentielle sont souvent très semblables à ceux de la Russie.


3-       Le cas français : répartition ubiquiste et diversification des enclaves résidentielles fermées


- La France a ceci de particulier comparée aux pays anglo-saxons, que traditionnellement, espaces publics et espaces privés sont très nettement délimités par des barrières physiques. C'est pourquoi, la question de la fermeture résidentielle apparaît plus complexe à aborder dans le contexte français. Ancrée dans les valeurs françaises, dans l'habitus, la clôture caractérise en France la force revêtue par le droit de propriété. Au fil du temps, l'enclosure s'est banalisée et ne s'attache donc pas forcément à la volonté d'appropriation de l'espace privé. Néanmoins jusqu'ici, la fermeture s'attachait généralement au pavillonnaire et donc à l'individuel, sans toucher le logement collectif. Ce dernier, fortement développé dans la seconde moitié du XXe siècle via la construction de nombreuses barres d'immeubles, voulait alors offrir une libre circulation aux populations.


- Néanmoins, il faut noter une évolution dans les années 1990 qui implique la fermeture d'espaces résidentiels collectifs. En effet, nous pouvons observer la multiplication des équipements sécuritaires dans les agglomérations françaises. Ainsi, on note le passage des contrôles d'entrée des portes des logements aux portes des bâtiments, déplaçant ainsi plus loin la frontière entre l'habitat et la rue. Ce changement n'est pas anodin et montre la volonté de renforcer toujours plus la frontière entre espaces publics et espaces privés. De ce fait, on clarifie le statut de tel ou tel lieu, et on s'approprie l'ensemble de l'espace résidentiel, que ce soient les parkings, les espaces verts, les aires de jeux, les couloirs... En ce sens, l'habitat ne se limite plus à l'appartement mais à tout immeuble, ses appendices et ceci jusqu'à la limite que représente la voie publique. En mettant en avant ces transformations des espaces résidentiels, nous comprenons que le processus de fermeture est bel et bien présent en France. Dès lors, la complexité s'efface car l'idée du « chez soi » est renforcée, mieux limitée par le filtrage des individus extérieurs. On se retrouve désormais confronté à des cellules de voisinage s'appropriant et partageant le même espace d'habiter limité bien sûr au seuil de l'appartement. C'est donc le terme de communauté qui peut ressortir de ce nouveau modèle résidentiel. Évidemment, il n'est pas question de comparer celui-ci avec le modèle américain de la gated communitiy articulé autour d'une communauté d'habitants soudés car socialement, politiquement ou culturellement en adéquation. Néanmoins, il est évident que l'appropriation d'un plus grand espace et le partage de cet espace privatisé seront symboles d'évolution quant aux pratiques, attentes et représentations des populations résidentes. C'est sur ces changements et sur les questionnements qu’ils soulèvent que les chercheurs ont voulu travailler en traitant des enclaves résidentielles fermées en France. Ici, il est pertinent d'observer l'historique et l'état des savoirs concernant cette thématique. Quand ce phénomène est-il apparu ? Comment a-t-il été abordé ? Quelles sont les modalités de développement de ce processus dans l'hexagone ? Où les fermetures se localisent-elles sur le territoire français ?


- La fermeture résidentielle est récente en France même s'il existe depuis le XIXe siècle quelques espaces résidentiels clos comme les bastides présentes notamment sur la Côte d'Azur. Mais depuis les années 90, de nombreux programmes immobiliers neufs affichent l'avènement de dispositifs sécuritaires dans leur construction. Mais ces recherches entreprises sur le sujet sont encore très restreintes. Ce sont en premier lieu les journalistes qui ont mis au jour le développement du phénomène en comparant bien souvent celui-ci au modèle des gated community afin sans doute de créer la sensation. Cette émulation a débuté dès lors que le journal le Monde en 1999[33] s’est intéressé au sujet. Par la suite, les études entreprises par Hacène Belmessous en 2000[34] pour la revue Urbanisme, ainsi qu'en 2002 pour le journal le Monde[35] sont plus élaborées car celui-ci s'est appuyé sur la description de plusieurs résidences et notamment à Toulouse, afin de démontrer le processus de ségrégation résidentielle dans des villes françaises. Enfin, le journaliste Mathieu en 2001[36], à travers son article « Ghettos pour millionnaires » paru dans le journal le Monde, a décrit la mise en place dans le département du Var d'un véritable ghetto de riches entièrement clos et ultra sécurisé. Or, et c'est bien souvent le cas pour les articles journalistiques, l'analyse s'arrête là. En effet, les terrains d'observations sont tous similaires, choisis selon le caractère aisé de leurs populations ainsi que selon l'arsenal sécuritaire qui les constitue. Monique Pinçon-Charlot et Michel Pinçon en 1994 évoquent à ce sujet «l'archétype du lotissement chic »[37]. Le journalisme nous offre donc une vision faussée de la fermeture résidentielle attachée aux principes communautaires et d'entre soi outre-Atlantique et non aux réalités locales. Cependant, leurs travaux nous ont permis de montrer l'importance du phénomène dans les agglomérations du sud de la France. Ainsi, on distingue la ville de Toulouse, véritable pionnière en matière de fermeture résidentielle via le promoteur Monné Decroix qui a progressivement diffusé ce modèle en France. Plus largement, et toujours selon les différents articles, les villes de Bordeaux, Montpellier, et de la Côte d'Azur (Marseille, Nice...) seraient fortement touchées par le phénomène. Or, même si cet ancrage sur le sud de la France n'affiche pas une très grande véracité, et même si aucune étude sérieuse n'a réellement été réalisée par la sphère médiatique, ces articles ont tout de même permis de comprendre l'importance prise par ce phénomène depuis les années 90. Cette approche stéréotypée a cela de positif qu'elle a pu servir d'impulsion aux travaux des différents chercheurs géographes et sociologues confondus. François Madoré[38] en tête, mais aussi quelques autres, ont donc débuté un recensement partiel de la fermeture sur le sol français et ont établi des théories de localisation et de diffusion. Il est essentiel d'expliquer, au vu des travaux réalisés sur le sujet, le succès récent des enclaves résidentielles fermées en France. Cette brève analyse sert d'introduction à une étude plus fine concernant les changements intervenus dans les modes d'habiter.


- Selon Madoré, mais aussi Éric Charmes[39] qui ont traité du cas français, la fermeture résidentielle tiendrait à trois facteurs : L'appropriation des espaces d'habiter, la recherche d'une meilleure qualité environnementale dans l'habitat et d’un meilleur cadre de vie. En premier lieu, la fermeture comme action d'appropriation des espaces d'habiter tient à un discours et des représentations mondialisées ayant attrait à l'insécurité des espaces urbains. L'augmentation de la criminalité croissante depuis les années 50 et la mondialisation de ce phénomène serait un facteur favorisant la banalisation des programmes immobiliers de fermeture résidentielle. Le sentiment d'insécurité lié en grande partie aux représentations est devenu un véritable marché, non seulement pour les médias qui usent et abusent des faits de violence dans leur journal télé ou rédaction, mais aussi pour les promoteurs qui se servent de ces représentations comme argument marketing. François Madoré signale ainsi que « selon l'enquête permanente sur les conditions de vie des ménages de l'INSEE, le sentiment d'insécurité au domicile double lorsque les individus ont été victimes, au cours des deux dernières années précédant l'enquête, soit une agression physique ou verbale, soit d'un cambriolage ». L'auteur ajoute qu'en parallèle de ce sentiment croissant d'insécurité, et participant d'ailleurs de celui-ci, le taux d'élucidation des crimes et délits a quant à lui baissé fortement en passant de 36 % en 1950 à 30 % en 2000. De ce fait, il est logique d'admettre le manque de confiance des populations envers les institutions judiciaires ou policières pour ce qui relève de la protection de leur lieu de vie. Les citoyens selon cette même logique auraient été demandeurs et la fermeture résidentielle afin de prendre en main leur propre sécurité et celle de leur cellule familiale. La scission entre sphère publique et sphère privée devient alors officielle et les régulations de l'insécurité deviennent progressivement informelles pour justement s'inscrire dans cette sphère privée. L'avènement de la prévention situationnelle et de l'espace défendable ont tous deux participé à cette régulation informelle de l'insécurité et ont été les générateurs de nouveaux modes d'habiter et type de bâti. L'appropriation d'un espace plus large d'habiter participe à ce processus de régulation de l'insécurité. Désormais, on ne protège plus seulement son appartement ou sa maison, mais aussi le pas de sa porte, sa cage d'escalier, son parking ou même encore sa rue dans le cas des lotissements fermés. Via ces nouvelles limites, il s'agit d'établir de nouvelles frontières entre la rue et l'habitat et donc entre « l'étranger » et son chez-soi. On limite ainsi toute tentative de larcin, du moins en principe.


4-      Une fermeture mondialisée pour des formes diversifiées


- De par les multiples formes prises par la fermeture résidentielle aux différentes échelles que constituent les territoires, et du fait des enjeux sous-jacents, il est d’intéressant de s’interroger sur les contextes locaux afin d’appréhender les mutations des espaces urbains.


- Le recensement systémique des ensembles résidentiels fermés pour Montpellier et Marrakech dans le cadre des recherches de thèse[40]s’est inséré dans la logique d'une démarche inductive qui a été choisie pour réaliser ces travaux. Partir d'un fait observé pour ensuite en expliquer les causes a justifié le recensement minutieux de tous ces ensembles résidentiels fermés, la description précise de toutes ces entités et leurs cartographies afin de saisir les effets de de territoire sous-tendus par le processus de fermeture. Dans le cas de ces deux grandes agglomérations, seules quelques poches urbaines sont encore préservées de la présence d’entités résidentielles fermées comme notamment les centre-ville historiques (l’Ecusson à Montpellier et la Médina à Marrakech) ou plus globalement les zones les plus densément urbanisées.


- Dans le cas de  la ville de Montpellier, les ensembles résidentiels fermés sont répartis de manière ubiquiste avec une prédominance au Nord et Nord-est, essentiellement les quartiers étudiants, et à l’Est, au sein principalement des nouveaux quartiers d’extension urbaine. L'implantation de ces ensembles résidentiels fermés correspond essentiellement, soit à la proximité immédiate de zone de flux importantes comme les stations de transports multimodales, soit aux zones d’urbanisation récentes et notamment les zones d’aménagement concertées (Lironde, Millénaire, Malbosc, Euromédecine, Croix d’ Argent, Grisettes). De manière moins significative, les quartiers attenants à ces espaces de polarisation, réunissent de nombreux ensembles résidentiels fermés du type habitats collectif notamment par le biais d'un processus d'imitation de copropriétés privées environnantes et fermées post-construction.


- Concernant la répartition des ensembles résidentiels fermés par types de bâti, l’habitat collectif reste majoritaire puisque représentant plus de 90 % de l'ensemble des entités fermées et se trouve disséminé de manière ubiquiste dans l'ensemble des quartiers montpelliérains. Les ensembles d'habitats individuels, le deuxième type de bâti le plus représenté (8%), se localise en périphérie urbaine, soit à proximité des grands flux de circulation, à proximité des quartiers réunissant les populations les plus précaires ou enfin, à proximité de zones d'activités (centres commerciaux, zones industrielles…). Par ailleurs, le processus de fermeture prend de nouvelles orientations à partir des années 2000 en se développant de manière croissante dans les communes périurbaines et en premier lieu au sein des communes les plus proches du pôle urbain et disposant de frontières communes avec la ville centre.


- Dans le cas marocain et plus particulièrement l’agglomération de Marrakech, la fermeture résidentielle s'est orientée vers une clientèle aisée, en résidence principale, mais surtout vers une population de saisonniers, qu'il s'agisse de touristes, mais également de propriétaires de résidences secondaires. S'agissant des lieux privilégiés de l'implantation de cette fermeture, les schémas de développement sont également très différents de ce que l'on retrouve dans les villes françaises dans le contexte d'une croissance urbaine très peu planifiée. En effet, concernant de nombreux ensembles résidentiels fermés, l'implantation relève souvent d’opportunismes fonciers dans une agglomération où les investisseurs étrangers et plus globalement les marchés immobiliers privés sont très puissants. Dans ce contexte, il est possible d’identifier différentes formes prises par le processus de fermeture,  à savoir d’une part le renforcement d'entre soi déjà existants aux sein des anciens quartiers coloniaux (Guéliz et Hivernage) et d'autre part la multiplication, voir la banalisation de ces ensembles résidentiels fermés en périphérie urbaine à travers le développement de superstructures de type gated community, rassemblant principalement des maisons individuelles organisées autour d’espaces de loisir communs (golfs, points d’eau, activités sportives…).


- Globalement, les populations résidantes sont essentiellement représentatives des classes sociales les plus aisées avec une quasi majorité d'occidentaux concernant les ensembles résidentiels des quartiers Est et Nord et une part de plus en plus importante de résidents d'origine marocaine pour les quartiers de Guéliz et d’Hivernage. Concernant les ensembles résidentiels fermés implantés route de Targa et route de Casablanca notamment, les modèles d'habiter et les clients ciblés se sont différenciés des clients fortunés des vastes ensembles de types gated community avec une plus grande mixité du bâti et des populations plus variées socialement allant des catégories moyennes supérieures, aux catégories les plus aisées et rassemblant aussi bien des populations marocaines qu’européennes ; la plupart du temps des actifs occupés travaillant dans la ville centre. Cette répartition spatiale est une caractéristique très forte de la fermeture résidentielle à Marrakech et plus largement dans les villes les  plus cosmopolites du Maroc.

- Concernant les formes de bâti, la fermeture résidentielle est répartie entre le bâti individuel enclos (32 % des ensembles résidentiels fermés pour Marrakech et 53 % pour l’ensemble de l’agglomération) et le bâti collectif enclos, ce dernier constituant le modèle dominant, représenté à plus de 65 %. Cette forte représentation du logement individuel à l’échelle de l’agglomération démontre la volonté d'un entre soi social et affinitaire et l'exigence de prestations de haut standing de la part des touristes mais également des propriétaires de résidences secondaires ou à l'année.  Ces superstructures se sont implantées progressivement depuis la fin des années 90 et de manière très sectorisée dans la ville rouge.

5-       La fermeture résidentielle : quels enjeux pour les territoires?


- L'étude la fermeture résidentielle est pertinente à plusieurs titres. En effet, les changements globaux intervenus ces dernières années nous poussent à nous interroger sur le développement durable des sociétés. La croissance des inégalités sociales, la fragmentation et la progressive perte d'identité urbaine ainsi que le caractère de plus en plus individualiste des individus sont des risques désormais clairement identifiés. Or, la fermeture résidentielle doit être abordée comme un risque potentiel au développement durable des espaces urbains. Il est donc important d'appréhender la conjoncture dans laquelle se développe un tel phénomène en traitant des nouvelles questions sociales et urbaines impliquées par le changement des sociétés humaines. Nous abordons ici les thématiques d'urbanisme affinitaire, de ségrégation sociale, de sécurisation des espaces ou encore de sécession politique.


- Jacques Donzelot[41]parle de l'indispensable « ciment civique » et induit le besoin pour toute société de faire « nation » afin de parer aux risques d'une désolidarisation sociale qui mettrait en péril tel ou tel État. Le géographe traduit bien la difficulté des sociétés à affronter la question de la mondialisation qui remet en cause les systèmes socio-économiques et politiques établis. La globalisation économique a eu pour conséquence la fragmentation des territoires. Les concurrences accrues entre états, régions, localités, ont accentué les inégalités sociales. La division des classes sociales a toujours été un fait de nos sociétés. Néanmoins, nous observons que ces mêmes sociétés semblent perdre leur fonction assimilatrice pour progressivement construire des tendances d'entre soi. Cette fracture sociale et urbaine participe à la création de ces nouvelles cellules d'habitat protectrices que sont les enclaves fermées.


- À l'urbanisme fonctionnel instauré par la ville industrielle a succédé l'urbanisme affinitaire. Celui-ci définit « toutes les formes de production de la ville qui favorise l'agrégation entre des ménages de même rang social, aux goûts et aux modes de vie similaires » (Guenola Capron)[42]. C'est l'idée d'une « ville à la carte » qui serait choisie librement par les individus selon Ascher[43] et où les déterminismes que constituent les proximités spatiales seraient gommés au profit de la capacité de déplacement des individus. Selon Donzelot, les individus préféreraient s'affranchir des relations de voisinage au profit de relations sociales électives et déterritorialisées. C'est enfin sur cette logique que se sont construits certains modèles de ville comme « l'archipel » de Viard[44]qui admet des pratiques reliant différents morceaux de territoires similaires autant socialement que dans leur fonctionnement en délaissant les autres espaces. Ce repli des populations est souvent diagnostiqué par les géographes, les sociologues comme un mal causé par la montée des individualismes ; phénomène qui contribue à la progressive perte d'identité et de sociabilité de la ville. L'espace public se voit dénigré et progressivement happé par l'espace privé. Ici, les contraintes d'habiter imposées par la ville d’hier s'estompe au profit de zones homogènes, d'un voisinage électif, sélectif et par conséquent très excluant. Les déplacements permis par les transports, l'augmentation des niveaux de vie mais aussi les écarts sociaux ont abouti à la capacité toujours plus grande pour les populations de choisir leur espace de vie ainsi que leurs relations de voisinage. Le développement des espaces périurbains et la multiplication des centres névralgiques dans l'urbain ont développé l'autonomie de certains espaces et de leurs populations. L'urbanisme affinitaire réinvente la ville. C'est l'idée d'une ville du choix qui « déterritorialise les rapports sociaux, éloigne les habitants des cadres socio culturels où ils ont grandi, libère les individus de la pression du ou des groupes, leur donne la possibilité de choisir par eux-mêmes un univers relationnel, élargi la possibilité du choix et des perspectives » (G.Dubois-Taine, Y.Chalas)[45].


- Via ce processus, de nombreux constituants traditionnels de la ville disparaissent comme les codes socioéconomiques mais aussi les espaces identitaires comme le quartier dont le sens se perd peu à peu au profit de nouveaux réseaux de sociabilité. Les travaux de Nicole Haumont[46]traitent notamment de ces progressives pertes d'identité et de la destruction de la cohésion sociale dans certains quartiers au profit notamment de réseaux communautaires (Affinités autour d’un loisir, d’une croyance, d’une fonction, d’un style de vie…). Le modèle de la gated community marque l'effondrement des codes du vivre ensemble. Renaud Le Goix[47] a pu dénombrer une multitude de cas issus de ces regroupements affinitaires en Californie en mettant en avant les rapprochements autour d'un culte, d'une catégorie sociale, d'une activité ou d'un idéal commun de sécurité. Ces pratiques fragilisent le « faire société » qui fonde la ville. Il est complexe de présager, en s’attachant à l’émergence de ces processus, de la fin de la ville ou de l'émergence d'un nouveau modèle de ville. L'ambition pour les populations réside-t-elle dans la création de nouvelles villes fidèles à leurs attentes et représentations ? Par la présence de murs ou autres matériaux sécuritaires ou encore via l'éloignement, les strates les plus aisées de la population ont cherché à fuir la ville dans laquelle elles ne trouvaient pas de tranquillité et de proximités de voisinage satisfaisantes. Les écarts de richesse de plus en plus grands et les individualismes renforcés par les processus de mondialisation ont participé à la sectorisation sociale et affinitaire des populations. Pour appréhender ces changements globaux, il faut comprendre tous les processus qui rentrent en compte dans leur développement.


- Or, ces changements sociaux tendent à la production d'un risque de plus en plus marqué à l'échelle mondiale : celui de la sécession. Cette nouvelle logique de séparatisme des composantes sociales de la ville met en péril toute cohésion des sociétés. Le principe d'évitement d'une population au profit d’une autre est un principe qui se banalise pour notamment affirmer sa condition sociale. André Bruston[48]définit par le terme sécession le fait de se retirer à une distance perceptible pour faire sentir, par le poids de son absence, le refus d'une situation donnée. Cette définition implique le mécontentement d'individus face à une société qu'ils désapprouvent mais dont ils ne s'excluent pas forcément. Cette sécession peut d'ailleurs intervenir au sein de différentes catégories sociales de la population. Ainsi, les violences urbaines sont une forme de sécession, exprimant le rejet d'une société méprisant souvent les catégories les plus pauvres, les excluant. À l'opposé, la sécession peut également englober les classes de populations aisées, rejetant justement cette violence urbaine et les classes les plus pauvres en se repliant spatialement. Jusqu'ici, la France et plus largement l'Europe ont su se soustraire aux mouvements sécessionnistes par un attachement commun à la notion de démocratie, de vivre ensemble qui faisait de la cohabitation, de la mixité, une force pour les états concernés. La spécialisation des lieux est une des conséquences envisagées par Sasskia Sassen[49]lorsqu'il traite de l'existence d'une ville « duale ». Polarisation sociale et inégalité d'attraction des lieux pour conséquence le développement des écarts socio-spatiaux.


- L'un des risques très présent dans les espaces urbains reste aujourd'hui encore l'étalement urbain qui est d'ailleurs très profitable à l'établissement des enclaves résidentielles qui s'étendent sur de grands espaces que l'on ne retrouve pas dans des zones densément urbanisées. Cet étalement urbain se définit par des espaces d'excroissance de la ville loin du centre historique et urbanisés de manière discontinue, donc peu favorable aux grands principes de la ville durable. Développé sous la forme du modèle pavillonnaire à partir des années 70 en France, il renforce la spécialisation des lieux en abritant globalement les classes moyennes. Ces zones d'étalement urbain sont des lieux privilégiés d'installation des ensembles résidentiels fermés car la promesse par les promoteurs d'un cadre de vie agréable et loin de la densité urbaine de la ville centre tout en étant protégés par les équipements sécuritaires reste un très bon argumentaire marketing. L'implantation de nombreuses gated communities dans les zones d'étalement urbain aux États-Unis présage l'établissement croissant de lotissements clos en France, certains promoteurs commençant à importer ce modèle.


- Mais l'établissement des enclaves en périphérie de la ville atteste d'un autre processus issu des grands changements des modèles de ville : l'apparition de nouvelles centralités. Via celles-ci, les exurbanisés peuvent profiter de tous les équipements et services nécessaires en s'exilant néanmoins de la ville centre. Ce processus rentre d'ailleurs dans l'argumentaire de vente des promoteurs immobiliers. Les populations pourront donc profiter de tous les bons côtés de la ville en oubliant les mauvais. La multiplication des centralités entre donc dans un processus de fragmentation qui constitue un des périls urbains. Cette recomposition de la centralité peut également s'inscrire dans les mouvements de sécession des populations en promouvant une société choisie et non pas subie. Désormais, la possibilité de choisir son lieu de résidence et l'étalement urbain conséquent ont changé la donne. L'entre soi et plus précisément la désolidarisation des sociétés d'aujourd'hui s'inscrivent alors dans le concept de sécession. Cette fuite des populations vers un espace choisi dont profite largement le modèle de la fermeture résidentielle représente un enjeu majeur car un risque pour la ville. Le risque de la perte de cohésion sociale, de lien entre les individus, donc la perte de l'identité urbaine. La ville durable telle qu’elle est envisagée devrait permettre un équilibre social, économique et environnemental. Or, la fragmentation, la spécialisation des espaces, la multiplication des centres ainsi que les individualismes ne sont pas envisageables à long terme si l'on souhaite le développement durable de la ville. Bien entendu, la fermeture résidentielle n'est que l'une des facettes de cette fragmentation et cette sécession aspirée par les populations ; mais ce processus en pleine expansion semble crucial puisqu'affichant les dérives parfois extrêmes de sociétés dans leur recherche d'entre soi. En ce sens, ce sujet s'inscrit pleinement dans les préoccupations attenantes à la ville durable en considérant la fermeture résidentielle comme un risque potentiel.


6-       Conclusion


- La fermeture résidentielle est un processus en plein développement. Conséquence directe du renforcement de la mondialisation et des dynamiques de métropolisation, ce phénomène s’est implanté sur l’ensemble du globe en se diversifiant et en s’adaptant aux différents contextes locaux. Souvent appréhendée comme une des manifestations du processus de fragmentation urbaine, voire comme un risque de sécession dans le cas du modèle de la gated community étatsunien, la fermeture résidentielle rentre pleinement dans les thématiques et les enjeux de la ville durable.


- Révélatrice d’une nouvelle mutation des espaces urbains, cette forme d’habiter particulière marque également la volonté toujours plus forte des populations de privilégier les entre soi. Cette ville à la carte, cette idée du voisinage choisi et non subi, a donné lieu au concept d’urbanisme affinitaire. Via ce concept, les acteurs de l’urbain ont envisagé la fermeture résidentielle comme un risque de fragmentation spatiale, de désolidarisation du ciment social ; en conclusion un espace ayant perdu toute référence globale : une ville éclatée. Les différentes études sur le sujet, ainsi que les nombreux questionnements qui ont découlé de ces travaux, nous ont montré toute la complexité d’un phénomène tel que la fermeture résidentielle. Développé en premier lieu dans les pays anglo-saxons, puis diffusé à l’Asie ou l’Afrique, ce phénomène a pu trouver un cadre d’installation favorable en Europe et notamment en France où les résidences sécurisées se sont implantées à partir des années 90. Principalement localisés dans le sud de la France, les ensembles résidentiels fermés sont au centre des débats politiques et médiatiques et ont progressivement infiltré le champ de la recherche en sciences sociales.


- Il est crucial d’appréhender ce phénomène comme une manifestation des changements économiques, politiques, sociaux, culturels et urbains renvoyant certes à des changements globaux, mais qui s’inscrivent d’une manière bien spécifique dans les contextes sociétaux et les territoires locaux. Cette approche apparaît novatrice concernant l’étude de la fermeture résidentielle car l’objectif ultime est de faire ressortir l’ensemble des formes prises par les enclaves résidentielles fermées en évitant les écueils que constituent les renvois systématiques au modèle de la gated communities et au principe de recherche d’entre soi des populations résidentes donc en évitant toute généralisation d’un processus. Il convient d’analyser la fermeture résidentielle en mettant en avant les effets de territoire via l’analyse des logiques de diffusion ainsi que via l’appréhension de la médiatisation y étant associée pour ensuite traiter de la variation des formes et des niveaux de fermeture résidentielle que l’on pourra retrouver. Le recensement minutieux des localisations de ces ensembles résidentiels fermés et l’analyse approfondie des logiques de développement du phénomène permettra de capter les différentes recompositions urbaines, la diversité des trajectoires et mobilités résidentielles des habitants, leurs statuts via l’appréhension de leurs différents niveaux socio-économiques ou encore les pratiques, représentations ou attentes suscitées par ces nouveaux espaces de vie.


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18 juin 2012
Prolifération des ensembles résidentiels fermés de type "superstructure" dans le quartier d'Annakhil à Marrakech


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Le processus de fermeture post-construction: Exemple de la copropriété l'Oasis à Montpellier
13 mai 2012

Le processus de fermeture s'est souvent opéré par émulation et non pas par nécessité dans la plupart des cas s'agissant de l'agglomération montpelliéraine. En effet, le sentiment d'insécurité se révèle plus symbolique qu'émanant de réalités récurrentes, quotidiennes, d'agressions ou autre incivilités. Néanmoins, lorsqu'une population se retrouve confrontée au renforcement des violences urbaines, des dégradations et à la matérialisation du danger, celle-ci se tourne préférentiellement vers la fermeture résidentielle. Dans les quartiers les plus précaires où l'exclusion a favorisé la dégradation du climat social et l’insécurité, certains ont  succombé à la tentation d'édifier des barrières physiques jugées protectrices.
À proximité immédiate du quartier du Petit Bard, l'ensemble résidentiel l’Oasis, situé rue des Avelaniers fait partie de ces copropriétés qui ont répondu aux incivilités par la fermeture. Composée de six immeubles et d'une dizaine de villas,  la copropriété a été construite dans les années 60, au moment où de nombreux rapatriés d'Algérie affluaient en nombre en quête de logements sur le sol français. À l'époque, la population se compose majoritairement de couples avec enfants d'une trentaine, voire d'une quarantaine d'années, génération qui a été progressivement remplacée au début des années 2000 par des couples d'actifs avec toujours une majorité de propriétaires occupants dans les villas et pour moitié dans les appartements (50 % de locataires environ).
En 2005, une demande des propriétaires des différentes entités (immeubles, villas) est remontée au conseil syndical afin de regrouper l'ensemble des logements situés de part et d'autre de l'allée de l'Oasis, alors voie privée, dans une seule et même enceinte fermée. Cette demande a été notamment déposée par les habitants les plus proches des immeubles d'habitations sociales du Petit Bard qui se plaignaient du flux incessant de dealers, de personnes inhibées dans les espaces verts et des nuisances occasionnées de jour comme de nuit. « En effet le matin, on retrouvait des choses dans le jardin, des seringues tout ça, mais ce n'était pas de la délinquance à proprement parler, mais des avis des enfants… Et en plus, il y avait du bruit tout ça… ». Lors du vote de la copropriété, seule une part minoritaire s'est opposée au projet de fermeture en affirmant qu'un grillage ne dissuaderait pas les personnes malintentionnées de pénétrer dans la résidence. Mais face aux propriétaires les plus demandeurs qui se situaient en première ligne et qui étaient les plus nombreux, la demande de fermeture a abouti.
La fermeture s'est ici matérialisée par l'édification de grillages tout autour de la résidence et la sécurisation de trois accès, comportant chacun une séparation pour les voitures et les piétons. En plus de ce premier sas, chaque immeuble de la copropriété s'est équipé de halls d'entrée sécurisés et accessibles par digicodes et interphones, ce qui a multiplié les frontières physiques à l'intérieur de l'ensemble résidentiel. Les villas à l'époque partiellement fermées sont désormais totalement encloses car les plus sujettes aux cambriolages. Ce processus de fermeture a remodelé l'ensemble résidentiel sans pour autant permettre l'installation dans les espaces d'usage commun d'équipements de loisirs ou de cheminement à travers la résidence qui permettrait de faciliter le lien social. Le complexe résidentiel dispose de quelques espaces verts mais qui ne sont pas très esthétiques et qui ne font pas partie des préoccupations des différents conseils syndicaux qui se sont succédés au sein de la copropriété. Disposant d'un concierge, l'ensemble résidentiel a progressivement sous-traité ses services à des entreprises privées, limitant les charges de copropriété au nettoyage et au jardinage de l’ensemble.
Le climat social est assez bon dans la résidence et les conflits très limités. L’Oasis regroupe une population assez homogène autant au niveau des classes d'âge avec essentiellement des populations actives, qu'au niveau socio-économique avec majoritairement des populations appartenant à la classe moyenne. Certains voisins essaient de mettre en place des activités et des animations au sein de la résidence et ainsi développer le lien social sans forcément recueillir le succès escompté. En effet, lors d'activités comme les fêtes de voisins, Noël, ou Halloween, seule une dizaine de copropriétaires se réunissent régulièrement. Insidieusement, la fermeture a progressivement induit le renforcement de règlements de copropriété, ce qui a été mal vécu par certains résidents qui ont perçu cette dynamique comme une réduction de leur liberté individuelle. Les avantages apportés par la fermeture ont néanmoins été très largement perçue par les copropriétaires comme la possibilité pour les enfants de jouer en toute sécurité dans la copropriété ou de trouver des places de parking plus facilement et l’ont tout de même emporté sur les restrictions d'usage. Aujourd'hui, les enfants n'ont plus le droit de jouer au ballon dans la copropriété et les espaces verts ne sont plus très usités, mais ces interdictions sont considérés comme un moindre mal pour des copropriétaires aujourd'hui rassuré par les nouvelles frontières physiques qui entourent leur résidence. Dans les faits, il existe toujours des actes de cambriolage, mais les incivilités se sont souvent arrêtées au grillage de l'ensemble résidentiel et se sont reportées à d'autre espaces d’habiter.
Cassandre Dewintre, tous droits réservés
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La banalisation et la diversification des programmes fermés dans l'agglomération montpelliéraine
10 mai 2012

C'est depuis les années 90 majoritairement que le processus de fermeture résidentielle s'est implanté à l'échelle des aires urbaines de manière certes assez ubiquiste mais néanmoins selon des stratégies d'implantation souvent convergentes. Dans le cas de l'agglomération de Montpellier et plus largement en province, se sont ainsi près de 60 % des programmes qui s'implantent dans une ville centre alors que seulement un tiers de ces programmes se retrouvent en commune de banlieue et 1/10 au sein des couronnes périurbaines[1]. Ces statistiques révèlent certes le développement du processus de fermeture résidentielle non plus uniquement dans les grandes métropoles françaises mais aussi dans les agglomérations plus modestes de province, mais surtout la banalisation, la standardisation d'un produit immobilier qui remplace progressivement les formes urbaines existantes. La polarisation de la fermeture résidentielle dans les villes centre se développe de manière exponentielle du fait de l'existence d'opportunités foncières qui résident essentiellement en la forte demande en logements existantes dans les centres urbains. La demande constante en logements dans le cas de la ville de Montpellier a permis de favoriser l'implantation de ce type de produits, généralement de l'habitat collectif adapté aux attentes des investisseurs locatifs dans une agglomération qui ne compte qu'une part réduite de propriétaires occupants. De manière généralisée, les ensembles résidentiels fermés s'implantent dans les marges urbaines, les zones d'urbanisation que constituent les quartiers périphériques. Dans le cas de l'agglomération de Montpellier et de façon très marquée, la plupart des programmes résidentiels fermés dès la construction sont localisés dans ces quartiers périphériques et plus précisément dans les zones d'extension développées et planifiées par les politiques urbaines. Souvent impulsés dans le cas de la capitale languedocienne par la construction de ZAC en périphérie qui intègrent le plus souvent des ensembles résidentiels fermés, et par imitation, se sont développés de véritables îlots d'enclave où la fermeture s'est généralisée. La ZAC Millénaire, pionnière en termes de fermeture, un îlot d'habitat collectif développé dans les années 90, a rapidement créé l'émulation en termes d'utilisation standardisée des barrières physiques entre l'espace privé des ensembles résidentiels et l'espace public de la rue.
La nouveauté dans le cas des agglomérations françaises consiste au développement de la fermeture résidentielle dans les communes périurbaines, le plus souvent dans les premières couronnes et de manière disparate dans les communes périurbaines plus excentrées. Bien souvent, lorsqu'il s'agit des communes périphériques les plus excentrées, la fermeture est envisagée comme une réponse aux besoins croissants de construction de logements sociaux. La fermeture résidentielle est considérée par de nombreux maires comme une forme urbaine plus « digeste » pour les habitants lorsqu'il s'agit d'imposer un parc de logement social dans la commune. Néanmoins, cette fermeture utilisée comme un outil de planification urbaine par les maires  se retrouve également dans les premières couronnes périurbaines ou comme dans la commune de Grabels, les îlots d'habitats sociaux ont été édifiés en marge de la commune-centre traditionnelle, accolés au quartier Euromédecine de Montpellier et constitués exclusivement d'ensembles résidentiels fermés. Dans ce cas de figure, le logement social relégué en périphérie de la vie communale et presque englobé à la ville de Montpellier de parler forme urbaine constitue une rupture en matière d'aménagement. 
Dans le cas des copropriétés privées, la fermeture résidentielle s'est souvent développée du fait de la croissance des réseaux de transports en commun reliant de plus en plus communément le pôle urbain aux communes périurbaines. Ces réseaux de transports en commun et notamment, dans le cas de Montpellier, le réseau de tramways, a joué  le rôle de front pionnier en matière de développement de la fermeture résidentielle en participant à l'augmentation des prix du foncier et aux stratégies commerciales des promoteurs immobiliers. Le boom de la fermeture résidentielle dans le quartier périphérique de Port Marianne par exemple à l'est de la ville et plus particulièrement le long de l'avenue du Mondial 98 a marqué le succès d'un produit immobilier aujourd'hui banalisé. Ce succès très nettement marqué dans les communes de Castelnau-Le-Lez, Lattes, Grabels, pour ne citer que les principales a reconfiguré les paysages urbains et fait de la barrière un matériau urbain commun.
 Mais outre cette multiplication des ensembles résidentiels fermés neufs en périphérie urbaine reflet des opportunismes commerciaux des promoteurs immobiliers mais également des orientations publiques en matière de planification urbaine, il est nécessaire de prendre en compte l'ampleur pris par le processus de fermeture post-construction depuis la fin des années 90 et ceci dans l'ensemble des quartiers des villes hormis le centre-ville très densément urbanisé, dans le cas de Montpellier l'Ecusson. Sur Montpellier, cette enclosure post- construction représente presque 40 % des ensembles résidentiels fermés et a été impulsée le plus souvent par: la construction à proximité d'une résidence fermée neuve, les politiques de résidentialisation à l'ouest de la ville autour des quartiers Paillade et Petit Bard notamment ou encore l'action de fermeture post-construction d'une copropriété privée voisine. Lors des assemblées de copropriété, la proximité de la fermeture a souvent influencé les copropriétaires à clôturer leur propre résidence. S'agissant pour les quartiers centraux d'un parc de logements datant de la fin des années 60 et des années 70, la décision de débuter des travaux de ravalement de façade est souvent prétexte à l'installation de nouvelles barrières physiques délimitant l'espace public de l'espace privé de la résidence. Il s'agit également face à une violence et des incivilités de plus en plus médiatisées, de pratiquer de la part des résidents une politique de prévention même si la plupart du temps la confrontation à la violence ordinaire s'avère plus symbolique que réelle. Cette volonté de repousser le risque toujours plus loin en fermant tour à tour l'ensemble des résidences d'un quartier a favorisé la banalisation du modèle de la fermeture résidentielle. Cette standardisation explique aujourd'hui la faible prise en compte des collectivités de l'étendue du phénomène car celles-ci éprouvent de grandes difficultés à définir la notion même de fermeture résidentielle s'agissant d'un produit si banalisé.
Mais ce modèle en se banalisant a également développé des formes diversifiées, s'adaptant aux contextes sociétaux, à l'espace implantation et/ou aux populations résidentes. La fermeture résidentielle est en ce sens un véritable reflet de la diversité des attentes et des représentations des clients et producteurs de ces produits immobiliers. De ce fait, il est important de dépasser une vision trop homogène des formes prises par ce processus qui ne s'attache en aucune façon exclusivement à un type d'habitat ou un mode d'occupation particulier. Bien que dans le cas de l'agglomération montpelliéraine, le parc de logements collectifs fermés soit majoritaire, la présence d'ensemble individuel fermé et de bâti mixte enclos à hauteur de 10 % implique de prendre en considération la diversité des formes existantes. De la même manière, et lorsqu'on considère le statut d'occupation, la part majoritaire des locataires au sein de ces ensembles résidentiels fermés, ne doit pas occulter la part des propriétaires occupants qui peut dans certains cas et notamment lorsqu'il s'agit de résidence fermée post-construction être majoritaire voire exclusive dans certaines résidences.
 En s'appuyant sur le croisement des données et l'établissement de la typologie de la fermeture résidentielle à l'échelle de l'agglomération montpelliéraine, la banalisation du processus a permis le développement de nombreux types d'ensemble résidentiels fermés . De l'habitat individuel fermé occupé majoritairement par des propriétaires occupants comme dans le cas de superstructures comme le golf de Massane à Baillargues dans les communes des deuxième voire troisième couronnes de l'agglomération aux habitats collectifs qui regroupent une diversité de situations liées au déterminisme sociaux et territoriaux, les modèles apparaissent très divers. 
L'avènement des politiques de résidentialisation depuis la fin des années 90 a appuyé l'orientation de la fermeture résidentielle en direction des locataires qui sont la plupart du temps majoritaires au sein des ensembles résidentiels fermés collectifs. Cette représentation dominante des locataires et des ensembles collectifs fermés s'inscrit finalement dans une logique nationale qui veut que les quatre cinquièmes des ménages résidants dans une maison individuelle soient propriétaires contre seulement un quart des ménages habitant dans un ensemble collectif[2]. Enfin, la diversité des résidents est à mettre en exergue et il apparaît très difficile de retrouver, s'agissant de l'agglomération montpelliéraine une réelle homogénéité dans les situations socio-économiques des populations. Le fait que ces ensembles résidentiels, lorsqu'il s'agit de programmes neufs soient quasi exclusivement ou du moins en grande majorité dédiés aux investissements locatifs, participe à la coexistence au sein de même des ensembles de différentes générations et classes sociales. Concernant Montpellier et même si l'on retrouvera une majorité d'actifs et d'étudiants, la clientèle sera beaucoup plus diversifiée avec notamment une représentation assez forte des résidents retraités très souvent lorsqu'il s'agit de programmes neufs des propriétaires occupants. À l'opposé, c'est dans les ensembles résidentiels fermés post- construction que l'homogénéisation sociale et générationnelle sera la plus forte avec dans le cas des petites copropriétés privées la présence de familles avec enfants ou de retraités propriétaires surreprésentés ou encore dans le cas de l'habitat social fermé une population de familles précaires. 
Enfin, la standardisation du processus de fermeture résidentielle a également permis l'émergence de nouvelles formes d'habiter basées sur la spécialisation résidentielle et l'accueil de populations de classes d'âge ou de revenus ciblées. Ainsi, la multiplication des résidences ou lotissements fermés destinés aux populations retraitées comme les villages d'or à Castelnau le lez, le lotissement Mas de Calenda dans le quartier d’Aiguelongue à Montpellier, ou encore les résidences estudiantines comme le Quartier latin dans le quartier hôpitaux facultés au nord de la ville, reflète l'importation de la part des promoteurs des modèles anglo-saxons d'entre soi communautaires résidentiels. Bien sûr, les cités étudiantes, les maisons de retraite ou encore les lotissements huppés ont toujours existé ,mais l'apposition de barrières physiques autour de ces entités résidentielles a renforcé ce communautarisme notamment par la régulation de plus en plus stricte des accès et la fracture spatiale de plus en plus importante entre les classes d'âge et les classes sociales induite par celle-ci.

Cassandre DEWINTRE, tous droits réservés.

[1]F.Madoré, quartier sécurisé, un nouveau défi pour la ville, les carnets de l'info, 2011,205 p
[2] enquête INSEE annuelle du recensement en 2007.
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Une fermeture assumée? Le cas de la promotion immobilière au Maroc
10 mai 2012

Dans le cas des ensembles résidentiels fermés implantés à Marrakech et plus largement au Maroc, les discours des promoteurs de l'immobilier sont très différents. Ici, la fermeture a été induite dès le départ par les processus sociaux existants. Dans le contexte d'une ville dont la surface urbanisée s'est principalement accrue et développée depuis les années 90, la plupart des constructions périphériques à la médina et aux quartiers coloniaux sont récentes et ont été édifiées majoritairement pour des catégories socialement privilégiées de la population. Ce facteur d'entre soi social a sous-tendu la fermeture dans une agglomération déjà sectorisée. Essentiellement investis par des occidentaux, ou des Marocains aisés voire fortunés, ces ensembles résidentiels se sont généralisés en regroupant toujours plus d'équipements et de services pour devenir concurrentiels dans le contexte d'un marché très disputé. Dans ce cadre, les équipements de fermeture et de contrôle des accès ne sont pas comme dans le cas français comptabilisés comme une prestation mais comme une base, un caractère standardisé. De ce fait, la stratégie commerciale ne se fera par sur cet élément banalisé mais sur la multiplication et l'originalité des services, équipements et formes architecturales que l'on pourra retrouver à l'intérieur de ces ensembles. 
Néanmoins, cette sécurisation ne s'est pas imposée partout et certains secteurs urbanisés par de petits promoteurs isolés ont su préserver des formes plus traditionnelles d'îlots de Riyad certes modernisés mais non englobés au sein d'un même ensemble fermé. Mais même dans ce cas de figure, la présence de gardiens abrités dans de petits cabanons à l'entrée de ces pseudo lotissements s'est généralisée à toute la ville et représente, bien que de façon plus symbolique, une banalisation du contrôle des accès dans la grande majorité des espaces d'habiter des catégories moyennes supérieures et aisées de la population Marrakchie. 
Au niveau des formes, le produit commercial « ensembles résidentiels fermés » se différencie nettement de ce que l'on peut trouver en France et notamment dans l'agglomération montpelliéraine. Destiné principalement à une clientèle étrangère qu'il s'agisse de touristes, d'habitants saisonniers ou encore d'habitants permanents, ces ensembles résidentiels ont été construits pour plus de 50 % d'entre eux sur le modèle de la gated community américaine. La présence de nombreux investisseurs anglo-saxons a également joué un rôle dans le développement de ces superstructures fonctionnant en quasi autonomie car disposant d'équipements, de services et de personnels diversifiés et présents en nombre. La promotion d'ensembles comme le Samanah Country Club, le Golf d’Amelkis, ou le Royal Palm, pour ne citer que ces trois domaines a montré l'exemple à toute une génération d'investisseurs et de promoteurs implantés dans la ville de Marrakech au début des années 2000 et qui ont voulu investir et développer le marché du luxe à Marrakech par le biais de l'implantation de ces grands ensembles résidentiels en périphérie urbaine et notamment dans le quartier d’Annakhil. 
S'agissant de ce type d'ensembles résidentiels fermés, les promoteurs n'ont pas eu à imposer une offre car la demande était présente du moins jusqu’à la crise immobilière de 2008 qui n’a pas épargné la ville de Marrakech. Néanmoins et lorsque l'on traite du marché de très haut de gamme avec des biens dépassant le million d'euros, la clientèle a toujours été présente et demandeuse de ces ensembles résidentiels fermés disposant de tous les services et équipements les plus innovants. Cette orientation de la promotion immobilière vers le marché du luxe est réservé à une poignée de promoteurs, généralement des investisseurs œuvrant à l'échelle internationale et ne représente qu'une petite proportion du marché immobilier global. En effet, en parallèle à ce marché du luxe et à l'apparition de ces grands ensembles fermés constitués de maisons individuelles se sont développées des formes de fermeture très diversifiées à mi-chemin entre plusieurs cultures et modes de vie. 
Les formes de la fermeture résidentielle qui se sont développées au sein de la ville de Marrakech sont souvent issues d'une influence extérieure et notamment l'influence de ses premiers investisseurs, les promoteurs français qui ont multiplié les projets sur Marrakech depuis la fin des années 90. Le premier secteur économique étant le tourisme, de nombreux ensembles résidentiels fermés ont été conçus afin de de permettre la coexistence au sein du même ensemble de populations saisonnières et de propriétaires occupants. Cette ambition de la part des promoteurs mais aussi des politiques de la ville a orienté les formes du bâti vers un modèle de fermeture résidentielle assez généralisé dans les quartiers « modernes » (anciens quartiers coloniaux) et plus globalement à l'ouest de la ville. Les promoteurs, pour vendre leur produit immobilier ont donc pratiqué le consensus entre d'une part un habitat de style traditionnel en préservant quelques aspects et matériaux orientaux et d'autre part ont permis le développement de la modernisation et des équipements de loisirs dans ces mêmes résidences afin d'attirer les extérieurs et notamment les occidentaux. 
Ces différentes adaptations de la part des promoteurs qu'ils soient occidentaux ou à partir des années 2000 Marocains ont permis de commercialiser plus facilement les produits immobiliers dans la ville de Marrakech et de faire très nettement augmenter les prix du foncier. Le public a été conquis par le confort et la sécurité apportés par ces logements construits dans des ensembles clos et apportant tout le confort dont il disposait en Europe, le tout à moindre coût. La fermeture s'étant banalisée au départ de la construction de la plupart des résidences d'habitat collectif mais aussi de lotissement à Marrakech, l'offre immobilière se fonde progressivement sur des demandes toujours plus poussées en matière de confort au sein des ensembles résidentiels fermés. Dans ce cas de figure, la balance entre offre et demande est plus équilibrée que dans le cas français.

Cassandre DEWINTRE, tous droits réservés.
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Une fermeture assumée ? Le cas de la promotion immobilière française
10 mai 2012

L'analyse des différents discours a permis d'envisager une différenciation très nette entre les représentations et les stratégies commerciales des promoteurs œuvrant en France d'une part et des promoteurs œuvrant au Maroc d'autre part. En effet, la thématique de la fermeture et de la sécurisation d'un ensemble résidentiel n'est pas vécue et abordée dans le discours de la même façon. En France, ce processus de fermeture des espaces d'habiter reste tabou pour la plupart des promoteurs qui n'insistent pas dans les entretiens sur cette notion de frontières physiques mais insistent surtout sur l'esthétique des bâtiments et la préservation du cadre de vie de l'environnement au sein de la résidence. L’apposition de barrières et de portails autour de la résidence est souvent envisagée comme la nécessité de préserver une place de parking ou un espace de verdure au sein d'un espace densément urbanisé. Néanmoins, la plupart de ces promoteurs français déclarent clôturer et ceci depuis le début des années 2000 quasi systématiquement leurs nouveaux programmes, sans forcément se préoccuper des formes résidentielles déjà existantes sur les milieux d'implantation de ceux-ci. 
Lorsque l'on observe les sites de promotion immobilière de ces différents intervenants, on constate que la thématique de la fermeture n'est pas le premier argument de vente pour la plupart des promoteurs. En effet, au prime abord sont abordés les questions de prix, de financement, de qualité de construction et de lieu d'implantation sans que la fermeture soit envisagée. Par ailleurs, lors des entretiens, mais aussi d'événements comme les salons de l'immobilier, la question de la sécurisation peut très vite passer au premier plan des argumentaires de vente. Dans ce contexte et à l'unanimité, les promoteurs communiquent alors auprès du public sur la clôture de leur programme devenue une prestation standardisée et censée répondre à la demande de la clientèle. Cette dualité dans le discours qu'il soit d'une part construit entre le chercheur et le promoteur où le poids de la fermeture sera minimisé ou entre le client et le promoteur où au contraire le discours sécuritaire participera fortement à la construction de l'argumentaire promotionnel, préfigure d'un certain malaise existant autour de cette thématique. 
Dès lors que l'on parle de chiffres, que l'on place les promoteurs dans la réalité du fait accompli, la fermeture est envisagée comme un produit immobilier à succès, facilement commercialisable et idéal pour les investisseurs. Cette facilité à vendre ce type de produit immobilier qui permet aux promoteurs de justifier de la réalité d'une demande de la part des populations, sans que cette demande ait jamais été chiffrée est avérée. En recoupant les différents discours, on perçoit que la standardisation et la banalisation d'un produit immobilier a en quelque sorte imposé la demande car ce produit immobilier s'est vu progressivement idéalisé et promu comme une forme d'habiter pérenne et notamment pour les investisseurs, ce qui a fondé le succès de ces ensembles résidentiels fermés.

Cassandre DEWINTRE, tous droits réservés.
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Breaking news !
03 avr. 2012
Présentation de l'avancée des travaux de thèse sur la fermeture résidentielle ce jeudi 5 avril à l'Unîmes. Une occasion d'échanger avec les étudiants de Master intéressés par la poursuite en thèse.
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Dernières cartographies de la fermeture résidentielle à Marrakech
01 févr. 2012


La fermeture résidentielle a proliféré principalement dans le quartier de Guéliz favorisée par la présence de populations étrangères ou originaires de Casablanca ou Rabat globalement aisées.

Mais on retrouve majoritairement ces ensembles résidentiels fermés en périphérie urbaine au coeur de la palmeraie où les "gated communities" se multiplient ou encore dans les secteurs de Targa, route de Fès ou de Casa et enfin en direction de l'Atlas vers le Sud.
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28 nov. 2011
Fermeture résidentielle et accessibilité


La « jeunesse » des résidences sécurisées et les stratégies d’implantation de celles-ci les différencient du phénomène de résidentialisation où des résidences anciennes sont progressivement fermées mais ne se situent pas forcément à proximité d'infrastructures de transport

Pour la ville de Montpellier et plus largement pour les villes de province, le développement du bâti collectif et fermé en parallèle des lignes de transport (ici le tramway) est un phénomène prégnant, qui renforce l'attractivité des résidences sécurisées


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28 nov. 2011
La toponymie de la fermeture résidentielle à Montpellier



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28 nov. 2011
Cartographies de la fermeture résidentielle sur Marrakech




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28 nov. 2011
Cartographies de la fermeture résidentielle sur Montpellier
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10 nov. 2011
Bonne nouvelle !!! Good New !!!
Je donnerai prochainnement plusieurs cours sur les significations de la fermeture résidentielle dans le cadre de la formation du master TSADD de l'Université Montpellier III. Il est plaisant que cette thématique soit abordée en profondeur à l'Université afin que dans le futur cet intérêt permette de renforcer le réseau de recherche sur la fermeture résidentielle fondé par le Professeur et Docteur Georg Glasze.
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Les chiffres de la délinquance et les incivilités qui influencent les promoteurs et les copropriétés dans le choix de la fermeture?
17 oct. 2011
- Le développement de la fermeture résidentielle dans les quartiers de Montpellier est-il directement en rapport avec le "facteur délinquance"?
- Il apparaît que pour les ensembles résidentiels les plus récents, ce ne soit pas un facteur décisif car dans ce premier cas, la fermeture du bâti rentre dans un processus plus global de standardisation des ensembles résidentiels dans les territoires de l'urbain.
->Un bâti, souvent, dans le cas de l'agglomération montpelliéraine, destiné à l'investissement locatif et où la fermeture apparaît comme un des facteurs clefs d'un investissement sécurisant (protection des biens privés comme collectifs favorisée, moins de dégradations sur le long terme...).
- Dans le cas des ensembles fermé plus anciens du parc de logements privé, les désagrément de type petite délinquance ont souvent joué dans la sécurisation des ensembles résidentiels mais pour certaines résidences seulement (touchées directement); processus qui s'est ensuite accéléré en touchant de manière "virale" les résidences environnantes (Processus préventif ou impulsion face au report des incivilités).
- Dans un troisième cas, le processus de fermeture résidentielle du parc de logements public a été impulsé par les politiques publiques, donc la ville, via le processus de résidentialisation principalement au sein des zones urbaines sensibles. Il a été largement question du facteur "délinquance" ou plus largement incivilités dans ce cas de figure mais pour quels résultats? Dans les faits, on observe bien souvent un report des incivilités ou encore un effet pervers au sein même de ces résidences qui consiste en l'isolement accru des populations et le renforcement des violences et trafics au sein même de ces ensembles (territorialisation accrue).

Ci-dessous et en vis-à-vis les variations du taux de délinquance (doc Midi Libre issu des chiffres de la préfecture de l'Hérault) ainsi que la répartition des ensembles résidentiels fermés dans les quartiers concernés.









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Toponymie de la fermeture résidentielle
13 oct. 2011
L'étude de la toponymie des ensembles résidentiels fermés est incontournable si l'on souhaite cerner les rapports entre le bâti, son environnement immédiat et le regard qu'ont porté sur lui ses concepteurs. Les noms des ensembles fermés et sécurisés font-ils sens? Se rapportent-ils à une simple localisation dans l'espace ou renvoient-ils à cette idée de fermeture d'un espace d'habiter?

A l'aide du logiciel en ligne Wordle, l'ensemble des noms des ensembles résidentiels fermés montpelliérains a été analysé et seuls les termes récurrents sont ressortis adoptant une taille plus ou moins grande selon leur redondance. Le résultat de cette analyse vous est présenté ci-dessous:

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Recensement complet des ensembles résidentiels férmés de la ville de Montpellier
13 oct. 2011



Conception: Cassandre DEWINTRE, Tous droits réservés, reproduction et utilisation sous réserve de l'autorisation de l'auteur
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Salon de l'immobilier au Corum à Montpellier: Une date clé pour la recherche
11 mars 2011


- Le salon de l'immobilier aura lieu au Corum à Montpellier du 18 au 20 mars et réunira un grand nombre d'acteurs de la construction, de la promotion, de la presse et bien d'autres...

- Ce salon remporte chaque année un grand succès auprès des populations de la Région et permet d'appréhender les grandes tendances en matière d'immobilier en Languedoc-Roussillon.

- Il sera l'occasion pour moi d'engranger de nombreux entretiens auprès notamment des promoteurs qui bien souvent sont très difficilement accessibles et peu enclin à traiter du processus de fermeture résidentielle.




Site du salon: http://www.salonimmobiliermontpellier.com/salon_immo/index.html

Cassandre DEWINTRE
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Avant-goût de la répartition des ensembles résidentiels fermés par IRIS pour la ville de Montpellier...
11 mars 2011
Vue d'ensemble...



- Ce graphique représente le nombre d'ensembles résidentiels fermés déjà recensés pour 12 des 30 IRIS (quartiers INSEE) montpelliérains.

- Cet échantillon permet de constater la plus forte proportion de ces formes urbaines dans le nord de la ville et notamment au sein du quartier aisé d'Aiguelongue et du quartier plus populaire d'Alco.

- Reste à compléter ce recensement au cours des prochains mois afin d'obtenir une vue d'ensemble de l'étendue du phénomène de fermeture résidentielle pour la ville de Montpellier.



Localisation de la fermeture résidentielle dans le quartier d’Aiguelongue

- Nous avons recensé 30 ensembles résidentiels fermés dans le quartier d'Aiguelongue dont 5 lotissements fermés, 24 résidences sécurisées et un ensemble sécurisé de bâti mixte rassemblant habitat collectif et individuel. Ces ensembles résidentiels sécurisés se polarisent globalement dans le sud du quartier et plus précisément dans les IRIS Justice et Méric, à savoir les IRIS les plus densément peuplés et urbanisés.



- Concernant leur répartition au sein des IRIS, nous observons que seulement quatre ensembles sécurisés se situent dans l'iris Aiguelongue et notamment à la frontière avec le quartier Hôpitaux-Facultés, donc à l'ouest sur l'avenue Val de Montferrand. Une seule résidence diverge dans sa localisation en se plaçant au sud et au centre de l'IRIS Aiguelongue, le long de la rue de la Roqueturière. Cet IRIS ne rassemble donc pas beaucoup d'ensembles sécurisés mais en détient tout de même, ce qui n'est pas le cas de l’IRIS Lunaret au nord du quartier. En effet, nous avons prospecté dans cet IRIS sans succès. Il y avait bien quelques immeubles et autres logements collectifs mais qui n'étaient pas enclos et sécurisés. C'est pour cela que cette zone a été grisée sur la carte de « localisation des ensembles résidentiels fermés dans le quartier d'Aiguelongue à Montpellier ».

- Concernant ensuite les IRIS situés au sud du quartier, nous avons vu qu'ils comportaient environ 90 % des ensembles résidentiels sécurisés soit 26 sur 31. L’IRIS Méric regroupe à l'est du quartier le plus grand nombre d'ensembles, à savoir 14 résidences et lotissements clos confondus. Nous retrouvons ces ensembles principalement situés le long de l'avenue de la Justice de Castelnau, dans la rue Philippe Castan ainsi que dans la rue des Impressionnistes globalement. Deux ensembles se détachent néanmoins en se situant respectivement plus au sud dans la rue Ferran et au nord-ouest, à la frontière de l'IRIS Justice et de l'IRIS Aiguelongue, dans la rue de la Combe de Bonesta.

Cassandre DEWINTRE
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Le salon de l'immobilier marocain en Europe: Bilan de la visite
05 mars 2011
- Globalement, ma visite au sein du salon de l'immobilier marocain en Europe a été assez décevante.

- En effet, cette année du moins, très peu de stands, une quinzaine tout au plus étaient présents et ne regroupaient que deux acteurs de la promotion immobilière: Le Samanah Groupe Alain Crenn, ainsi que le Groupe Premium.

- Néanmoins, malgré cette absence d'un bon nombre de promoteurs, due notamment à ce contexte d'instabilité dans les pays arabes rendant plus frileux une partie des investisseurs, l'accueil fût chaleureux et les entretiens précieux.

- D'un côté le Groupe Premium avec son ensemble résidentiel phare "Premium Ressort & Spa", présente un produit immobilier qui se veut accessible à une population diversifiée et pas forcement très aisée allant de l'européen (retraité visant la résidence principale, couple à la recherche d'une résidence secondaire) au cadre marocain principalement résident de Rabat ou Cas et désireux d'investir dans une résidence secondaire.


(Le Premium Ressort & Spa)

- Avec un prix de départ d'un peu plus de 100 000 euros environ pour un F2, le programme Premium Resort & Spa affiche des prix raisonnables surtout lorsque l'on considère la forte inflation des prix de l'immobilier marrakchis et les services offerts par la résidence. Le journal "le Post" décrit ce programme en ces termes:

"Doté d'un investissement de plus d'un milliards de dirham, Premium Resort & Spa offre des duplex et des appartements dans un environnement sécurisé et intime. Le Resort est équipé de 5 grandes piscines, un spa avec piscine chauffée, un terrain omnisports et un centre commercial avec banque, pharmacie et restaurant." (http://www.lepost.fr/portfolio/2010/12/06/2330571_premium-resort-spa-marrakech-prend-forme_1_0_0_0_7.html#images)


(Le Premium Ressort & Spa)

- Cet ensemble résidentiel, s'inscrit dans la catégorie des nouvelles formes urbaines apparues sur le territoire marrakchi depuis le début des années 2000. Entièrement sécurisé et prenant la forme d'un cloître, l'ensemble regroupe la plupart des équipement et services en son centre (piscines,spas, commerces....). L'entrée principale dédoublée comprend une voie pour les entrées et une pour les sorties qui est équipée de barrières automatiques, ainsi que de postes de surveillance sur ces deux côtés afin d'abriter les gardiens de la résidence.


(Le Premium Ressort & Spa)

- Afin de se démarqué de la multitude des programmes immobiliers émergeant au Maroc et tout particulièrement à Marrakech, le Groupe Premium a pris le parti de se lancer dans une construction plus responsable en apportant des garanties telles que le respect d'une qualité certifiée (ISO 9001 V2008), la garantie décennale ou encore la gestion de syndic, ce qui rafraîchit l'image de la promotion immobilière au Maroc qui fût longtemps ternie par le manque de sérieux de certains acteurs de la construction.


(Le Premium Ressort & Spa)

- D'autre part, le Samanah Groupe Alain Crenn était plus orienté sur les ensembles résidentiels inscrits dans la catégorie "Luxe" et très hauts standing, réservés cette fois aux catégories de populations les plus aisées; riches européens, mais aussi cadres marocains et personnalités du monde arabe, désireux d'établir en ces lieux leur résidence secondaire.

- L'atout principal de ces ensembles résidentiels fermés? La présence systématique d'un parcours de golf serpentant au centre des villas individuelles. Un paradis pour les golfeurs aisés à quelques mètres de leur parcours, mais aussi une multitude de services localisés à l'intérieur de ces vastes domaines résidentiels.


(Le Samanah Country Club)

- Pour exemple, le groupe commercialise un vaste domaine de 300 ha au sud ouest de Marrakech, sur la route d'Amizmiz: le "Samanah Country Club Marrakech". Celui-ci est composé d'un golf de 100 ha, son activité phare, mais aussi de 18 commerces et restaurants, d'un spa, de 6 courts de tennis ou encore de 4 terrains de pétanque; équipements et services qui procure à ce domaine résidentiel une quasi-autosuffisance pour ses résidents de ce fait très coupés de la ville de Marrakech et de sa population.


(Le Samanah Country Club)

- Cet entre-soi qui suit le modèle des gated communauty américaines qui s'établissent sur de très grandes surfaces et notamment autour d'une activité commune, ici le golf principalement, n'est pas nouveau à Marrakech et s'inscrit dans la lignée de domaine comme le "Golf Club Amelkis" ou encore le "Palmeraie Golf Palace". De plus en plus nombreux dans la ville rouge, il regroupe dans un espace très sécurisé des population aisées et propriétaires, voire locataires (fait plus récent) de villas individuelles, chacune dotée de piscine et d'un jardin privatif avec vue sur le golf.


(Le Golf Club Amelkis)

- Tout comme le groupe Premium, le Groupe Samanah revendique des garanties dans la construction de ces ensembles résidentiel afin notamment de se démarquer de ces concurrents directs mais également de rassurer les investisseurs sur le produit immobilier. Ainsi, Samanah Country Club a t-il reçu en 2009 l'Award du "Best International Golf Development" décerné par le groupe International Property.


(Le Palmeraie Golf Palace)

- L'émergence de ces domaines XXL, fermés et créateurs d'entre soi comble certes une clientèle aisée à la recherche d'un cadre de vie dépaysant et de loisir très "haut de gamme", mais questionne sur le devenir d'une ville qui subit depuis plus de 20 ans une inflation préoccupante des prix du foncier. Dans ce contexte quel avenir pour les populations marrakchies? Exilées aux portes de la ville, dans des quartiers nouveaux crées par le Royaume mais isolés des principaux services et lieux de travail, celles-ci ressentent de manière croissante ce processus ségrégatif.


(Le Palmeraie Golf Palace)

- Il reste à espérer que ces formes urbaines "extrêmes" de l'entre soi à Marrakech ne restent que des exceptions et que les prix du foncier puissent dans les prochaines années se stabiliser pour que la ville rouge reste symbole de mixité et de coexistence de populations diversifiées.

Cassandre DEWINTRE
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Le Salon de l'Immobilier marocain en Europe s'invite à Montpellier du 4 au 6 mars 2011
03 mars 2011


- Du 4 au 6 mars prochains se déroulera au Parc Expo de Montpellier le Salon de l'Immobilier marocain en Europe.

- Cet évènement représente une opportunité non négligeable de récolter de précieuses informations sur les tendances du marché de l'immobilier, les nouveaux produits phares en la matière et l'intérêt porté par les populations européennes.

- L'objectif sera pour moi de multiplier les entretiens avec les acteurs marocains de la promotion immobilière mais aussi avec les populations françaises et plus largement européennes intéressées par l'acquisition d'un bien au Maroc afin d'appréhender leurs critères d'achat.







Cassandre DEWINTRE
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Le développement des ensembles résidentiels sur la route de Casa : Talmoulkt en exemple.
30 juil. 2010
- Tout au long du séjour à Marrakech, nous avons enchaîné les heureux hasards qui ont, à tout moment, permis d'appréhender de nouvelles facettes de la ville rouge.

- Or, arrivés sur place, nous avons appris que notre agence locative nous avait alloué un autre logement. Au départ déconcertés, nous avons plus tard été réjouit de cette « migration » qui nous a permis d'accéder aux luxueux appartements de la résidence "Marrakech Garden" située sur la route de Casablanca au Nord de la ville.



- J’avais déjà pour ma part recensé via Internet l’ensemble résidentiel Talmoulkt qui était classé dans la catégorie des logements de prestige marrakchis sans pour autant connaître sa situation géographique. En effet, l’annonce ci-dessous insistait plus sur les équipements derniers cris de ces habitats que sur la localisation :

« Talmoulkt, une résidence de charme, située à proximité des centres commerciaux et à 20minutes de l’aéroport international de Marrakech. Ce complexe résidentiel est un subtil mélange d’authenticité marocaine, de raffinement architectural servi dans un paysage et des décors inimitables. Au cœur de luxuriants jardins les villas sont construites sur des terrains de 200 à 900m² avec piscine privative, installation ADSL haut débit, wifi, climatisation et chauffage solaire. »

Source : http://www.newriads.com/

- Ainsi, en parcourant de long en large notre artère de domiciliation, la route de Casa, nous avons découvert le complexe Talmoulkt situé plus précisément au bout d’un chemin goudronné et pourtant très caillouteux entouré de zones encore en friche (mélange de gravas et de détritus) mises à la vente, vouées à la construction de résidences de luxe.

- Au milieu de ce chaos ambiant (du moins provisoire) s’élève Talmoulkt, impressionnant et pimpant ensemble résidentiel à l’américaine entouré de hauts murs couleur sable comme le sont les revêtements muraux des villas présentes en son sein.



- Toutes sont semblables à quelques variations de taille près. En effet on distingue ici les villas « Marjana », « Aida », « Mabrouka », « Malaika » et « Yakouta » allant de 195 à 894 m². Toutes construites sur trois étages avec au sommet un toit-terrasse, elles allient dans leur architecture (« Portes d’entrée en mamouni, bois massif en cèdre pour votre intérieur, tadlakt , et bejmat pour habiller les murs, zelliges pour vos salles de bain, fer forgé traditionnel pour une protection optimale, carrelage de haut standing et marbre ») style traditionnel marocain (de façon très sobre du moins, loin des intérieurs plus clinquants des riads de la Médina) et style beaucoup plus contemporain. Toutes équipées d’une piscine individuelle, elles rassemblent également les mêmes équipements et meubles et rien ne manque dans ces villas où le principe du clef-en-main a été respecté à la lettre.



- Nous pouvons aisément rattacher ce géotype à celui de la gated community américaine dans le sens où de nombreuses similitudes se retrouvent ici réunies. Hauts murs d’enceinte infranchissables, deux entrées munies de barrières et gardées par des gardiens 24/24h, routes intérieurs larges, goudronnées et munies de trottoirs, aménagements paysagers très soignés face aux villas et multiples espaces verts créant de petites placette libre de logement au sein de l’ensemble.

- La taille ainsi que la population cible sont également des éléments caractéristiques à prendre en compte dans cette mise en perspective. Rassemblant 92 villas, Talmoulkt peut être considéré comme un ensemble d’assez grande taille dans le contexte marocain et plus modeste dans le contexte étatsunien. La population ciblée est sans surprise aisée et ces villas sont vouées essentiellement aux populations européennes mais aussi, il ne faut pas l’omettre, aux riches marocains, cadres de Casablanca ou de Rabat.

- Cet ensemble se différencie très clairement de ceux appréhendés en France et auraient plutôt tendance à se calquer sur les grands standings américains des gated communities. Néanmoins, le manque d’infrastructures de loisirs au sein de l’ensemble (comme par exemple des résidences avec golf implantées dans la palmeraie de Marrakech), le nombre modéré d’entités d’habitation à l’instar des ensembles résidentiels américain, ainsi que le deuxième sas que constituent les murs et clôtures autour de chaque villa nous fait envisager l’émergence de nouveaux géotypes de la fermeture résidentielle adaptés au contexte marocain et plus précisément marrakchi. Enfin, la situation très « urbaine » de cet ensemble résidentiel fermé le distingue de ceux présents aux Etats-Unis, d’ordinaire plus excentrés des zones urbaines dans des espaces très peu densément bâtis.

- La route de Casa nous a donc réservée de belles surprises via la découverte de Talmoulkt mais aussi de par la mixité du bâti qu’elle semble encore rassembler. La promiscuité dans un même espace de nombreux douars, hôtels, zones de friches, résidences sécurisées, lotissements fermés et commerces font l’originalité des zones périphériques de Marrakech…Mais pour combien de temps ?

- En effet, il semblerait qu’avec la pression touristique et foncière les douars ainsi que les immeubles d’habitation communs disparaissent, progressivement remplacés par des complexes résidentiels collectifs ou individuels de luxe, destinés à une clientèle étrangère (européenne, nord-marocaine…Pas locale du moins…).

- Une observation de l’évolution de ces franges urbaines périphériques dans le temps s’avère donc indispensable pour comprendre les orientations et ambitions de la Ville Rouge.

Cassandre DEWINTRE

Talmoulkt: KSG Group / Wafa Immobilier
Site Internet: http://talmoulkt.com/

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